เครื่องคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า

สูตรคำนวณ

ผลตอบแทนค่าเช่ามีสองแบบ และการสับสนระหว่างทั้งสองคือข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า

• ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น = (ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์) × 100
• ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ = ((ค่าเช่ารายปี − ค่าใช้จ่ายรายปี) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์) × 100

ค่าเช่ารายปีคือค่าเช่ารายเดือนคูณด้วย 12 ผลตอบแทนขั้นต้นคำนวณได้รวดเร็วและเหมาะกับการเปรียบเทียบประกาศต่าง ๆ ส่วนผลตอบแทนสุทธิเป็นตัวเลขที่สะท้อนความจริง เพราะหักต้นทุนของการถือครองทรัพย์สินจริง ๆ ออกไป

ตัวอย่างการคำนวณ

คุณซื้อคอนโดในราคา 5,000,000 ฿ และปล่อยเช่า 25,000 ฿ ต่อเดือน ค่าเช่ารายปีคือ 25,000 × 12 = 300,000 ฿

ผลตอบแทนขั้นต้น = (300,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 6.00%

ทีนี้สมมติว่ามีค่าใช้จ่ายรายปี 75,000 ฿ (ค่าบริหาร ค่าประกัน ค่าซ่อมบำรุง และห้องว่างหนึ่งเดือน) รายได้สุทธิ = 300,000 − 75,000 = 225,000 ฿

ผลตอบแทนสุทธิ = (225,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 4.50%

ช่องว่าง 1.5 จุดระหว่างขั้นต้นกับสุทธิคือเหตุผลที่คุณไม่ควรตัดสินดีลจากตัวเลขที่โชว์เพียงอย่างเดียว

ข้อผิดพลาดที่ควรเลี่ยง

• นับเฉพาะราคาซื้อ บวกค่าใช้จ่ายในการซื้อและค่าปรับปรุงด้วยเพื่อให้ได้ผลตอบแทนรวมที่แท้จริง การมองข้ามจะทำให้ทุกดีลดูดีเกินจริง
• ลืมช่วงห้องว่าง อสังหาฯ ที่ว่างปีละหนึ่งเดือนจะสูญค่าเช่าไปราว 8% จึงควรตั้งงบไว้ในค่าใช้จ่าย
• ไล่ตามผลตอบแทนอย่างไร้ทิศทาง ผลตอบแทนที่สูงมากอาจบ่งชี้ทำเลที่อ่อนแอและการเติบโตของมูลค่าต่ำ ควรพิจารณาผลตอบแทนควบคู่กับแนวคิดผลตอบแทนรวม
• ปนขั้นต้นกับสุทธิ เปรียบเทียบบนฐานเดียวกันเสมอ “ผลตอบแทน 8%” ของคู่แข่งอาจเป็นขั้นต้น ขณะที่ของคุณเป็นสุทธิ