เครื่องคำนวณจุดลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน

การซื้อจุดจะคุ้มก็ต่อเมื่อเข้าเงื่อนไขสองข้อพร้อมกัน คือคุณถือสินเชื่อไว้ (ไม่ขายบ้านและไม่รีไฟแนนซ์) เลยเดือนคุ้มทุนไปแล้ว และเงินสดก้อนนั้นไม่มีทางใช้ที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า

จุดลดดอกเบี้ยในประเทศไทย

ธนาคารไทยไม่ได้ขายจุดลดดอกเบี้ยแบบอเมริกัน สิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดคือ

• ค่าธรรมเนียมจัดการเงินกู้ (front-end fee) จ่ายครั้งเดียวตอนอนุมัติ แต่เป็นค่าธรรมเนียมดำเนินการ ไม่ได้ซื้ออัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง
• ดอกเบี้ยคงที่ช่วงแรก อัตราต่ำใน 1 ถึง 3 ปีแรกแล้วค่อยลอยตัว เป็นโปรโมชันของธนาคาร ไม่ใช่สิ่งที่คุณจ่ายเงินซื้อ
• รีเทนชันและรีไฟแนนซ์ วิธีลดดอกเบี้ยจริงในไทยคือขอปรับลดอัตรากับธนาคารเดิม หรือย้ายไปธนาคารใหม่เมื่อพ้นช่วงห้ามไถ่ถอนก่อนกำหนด

ถึงอย่างนั้น เครื่องคำนวณนี้ยังใช้ได้กับทุกข้อเสนอที่มีลักษณะว่า “จ่ายก้อนหนึ่งวันนี้ แลกกับค่างวดที่ถูกลง” ไม่ว่าจะเรียกชื่ออะไร

ตัวอย่าง: สินเชื่อ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี

ในแถวแรก คุณต้องถือสินเชื่อไว้อย่างน้อย 5 ปี 2 เดือนจึงจะได้เงิน 60,000 บาทคืนครบ หลังจากนั้นทุกเดือนคือดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ล้วน ๆ และตลอด 30 ปีเต็มจะเหลือกำไรสุทธิราว 291,000 บาทหลังหักค่าจุดที่จ่ายไปตอนแรก

จุดคุ้มทุนแบบเข้าใจง่าย

เดือนคุ้มทุน = ค่าใช้จ่ายของจุด ÷ เงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน แล้วปัดขึ้น ตัวเลขนี้บอกเดือนที่คุณได้เงินก้อนแรกคืนครบพอดี หลังจากเดือนนั้นคือกำไร ก่อนหน้านั้นคือยังขาดทุน

เมื่อไรที่ไม่ควรซื้อจุด

• เมื่อคุณคิดจะขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์ภายใน 5 ปี จุดคุ้มทุนส่วนใหญ่ตกอยู่ที่ 4 ถึง 7 ปี การขายก่อนกำหนดแปลว่าคุณจ่ายเต็มไปแล้วแต่เก็บเกี่ยวเงินที่ประหยัดได้เพียงบางส่วน
• เมื่อเงินสดตึงตัวในวันทำสัญญา จุดกินเงินสำรองของคุณ การเก็บ 60,000 บาทไว้เผื่อฉุกเฉินมักมีค่ามากกว่าการประหยัดราว 980 บาทต่อเดือนไปอีก 30 ปี
• เมื่อผู้ขายเป็นคนออกค่าใช้จ่ายวันโอน ถ้าส่วนลดจากผู้ขายครอบคลุมค่าจุดอยู่แล้ว ลองเช็กว่าเปลี่ยนเป็นการลดราคาบ้านก้อนใหญ่กว่าได้หรือไม่ บางกรณีได้ บางกรณีไม่ได้ ขึ้นอยู่กับธรรมเนียมของตลาดนั้น
• เมื่อมีการเสนอจุดติดลบ (เครดิตจากผู้ให้กู้) กรณีนี้กลับด้านการคำนวณ ผู้ให้กู้จ่ายเงินให้คุณเพื่อแลกกับการที่คุณยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อาจเป็นทางเลือกที่ดีในระยะสั้นถ้าคุณวางแผนจะรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว

การจัดการทางภาษี

ในไทย ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามที่จ่ายจริง สูงสุด 100,000 บาทต่อปี แต่ค่าธรรมเนียมที่จ่ายครั้งเดียวไม่ถือเป็นดอกเบี้ย จึงนำมาลดหย่อนไม่ได้ ข้อได้เปรียบทางภาษีของจุดที่มักพูดถึงกันในสหรัฐฯ จึงไม่มีอยู่ในไทย หากยอดเงินสูงมาก ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี

สูตรคิดเร็วในหัว

ถ้าจุดคุ้มทุนต่ำกว่า 5 ปี และคุณมั่นใจว่าจะอยู่บ้านหลังนี้ 10 ปีขึ้นไป ให้ซื้อจุด ถ้าจุดคุ้มทุนเกิน 7 ปี และอนาคตยังไม่แน่นอน อย่าซื้อ ส่วนช่วงตรงกลางนั่นแหละคือจุดที่การเปรียบเทียบสถานการณ์ในเครื่องคำนวณนี้มีค่าที่สุด