เครื่องคำนวณอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR)

DSCR วัดอะไร

สูตรพื้นฐานสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือ:

DSCR = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) รายปี ÷ ภาระหนี้รายปี

หาก NOI รายปีเท่ากับ 150,000 และภาระหนี้รายปีเท่ากับ 120,000 ค่า DSCR จะเป็น 1.25 เท่า หมายความว่า ทุกภาระหนี้ 1 หน่วยมี NOI รองรับ 1.25 หน่วย และมีส่วนเผื่อกระแสเงินสด 30,000 ต่อปี

ค่ามากกว่า 1.00 เท่าหมายถึง NOI สูงกว่าภาระหนี้ ค่าเท่ากับ 1.00 เท่าหมายถึงไม่มีส่วนเผื่อ ส่วนค่าระหว่าง 0 ถึง 1.00 เท่าหมายถึง NOI ต่ำกว่าภาระหนี้ หากเป็นค่าลบ แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์มีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน คำอธิบายเหล่านี้เป็นเพียงความหมายทางคณิตศาสตร์ ไม่ใช่เกณฑ์สินเชื่อสากล

สิ่งที่ควรรวมใน NOI และภาระหนี้

ในโหมดแยกรายการ เครื่องมือใช้ NOI = รายได้รวมจากการดำเนินงานที่แท้จริง − ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รายได้ควรสะท้อนอัตราเข้าพักจริงและรายได้ดำเนินงานอื่น ส่วนค่าใช้จ่ายควรเป็นต้นทุนในการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ และต้องไม่รวมภาระหนี้ซ้ำ

ภาระหนี้โดยทั่วไปคือเงินต้นและดอกเบี้ยตามกำหนดของหนี้ทั้งหมดที่รวมในการวิเคราะห์ อย่างไรก็ตาม ผู้ให้กู้อาจพิจารณาค่าธรรมเนียม เงินสำรอง หนี้ชั้นรอง ยอดชำระก้อนสุดท้าย หรือภาระอื่นแตกต่างกัน โปรดยึดนิยามในเอกสารเงินกู้หรือของผู้ให้กู้สำหรับการวิเคราะห์อย่างเป็นทางการ

ข้อมูลรายเดือนและความผันผวน

เมื่อเลือกรายเดือน เครื่องมือจะคูณทุกจำนวนด้วย 12 ก่อนคำนวณ วิธีนี้เหมาะกับเดือนที่เป็นตัวแทน แต่เดือนเดียวอาจไม่สะท้อนรายได้ตามฤดูกาล การชำระแบบผันแปร ช่วงชำระเฉพาะดอกเบี้ย หรือยอดก้อนใหญ่ ควรใช้ตารางรายปีจริงหรือตารางที่ผู้ให้กู้ยอมรับในกรณีดังกล่าว

เหตุใดผลของผู้ให้กู้อาจต่างออกไป

ผู้ให้กู้อาจปรับอัตราว่าง เงินสำรอง ค่าใช้จ่าย รายได้ที่ปรับให้อยู่ในระดับปกติ สัดส่วนการถือครอง และสมมติฐานภาวะกดดัน นอกจากนี้ DSCR ของธุรกิจอาจใช้กระแสเงินสดที่ปรับแล้วแทน NOI ของอสังหาริมทรัพย์ เครื่องมือนี้ไม่คำนวณวงเงินกู้ และไม่คาดการณ์ราคา เงื่อนไข หรือการตัดสินใจให้สินเชื่อ ข้อมูลนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือกฎหมาย