เครื่องคำนวณส่วนทุนในบ้าน

สามตัวเลข

• ส่วนทุน = มูลค่าตลาด − ยอดหนี้คงเหลือ (＋สินเชื่อจำนองลำดับสองหรือภาระผูกพันใด ๆ)
• อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) = ยอดหนี้คงเหลือ ÷ มูลค่าตลาด แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
• ส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของ = 100 − LTV: ส่วนของบ้านที่เป็นของคุณทั้งหมด

ตัวอย่าง

บ้านมูลค่า ฿8,000,000 สินเชื่อ ฿4,800,000 ไม่มีภาระผูกพันลำดับสอง:

หากคุณวางแผนจะกู้โดยใช้ส่วนทุนนี้ ธนาคารจะจำกัดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวม (CLTV) ไว้ที่ 80–90% ของมูลค่าบ้าน ในตัวอย่างนี้ เพดาน 80% ให้กู้ได้ ฿1,600,000 และเพดาน 90% ให้กู้ได้ ฿2,400,000 ซึ่งต่ำกว่าส่วนทุนรวม ฿3,200,000 อย่างชัดเจน ธนาคารส่วนใหญ่ตั้งเพดานไว้ที่ 85% เพื่อให้ได้เงื่อนไขดีที่สุด และอนุญาตถึง 90% หากเครดิตแข็งแรงกว่า การรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดมักจำกัดไว้ที่ 80%

ทำไมมูลค่าตลาดจึงเป็นข้อมูลที่กรอกยากที่สุด

• การประเมินอัตโนมัติ (AVM) ในตลาดที่พัฒนาแล้วมักคลาดเคลื่อนจากการประเมินอย่างเป็นทางการ 3–7% แต่อาจคลาดเคลื่อน 15–20% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในชนบทหรือที่มีลักษณะเฉพาะ
• ธุรกรรมเปรียบเทียบล่าสุด ในช่วง 90 วันที่ผ่านมาคือการตรวจสอบอย่างรวดเร็วที่ดีที่สุด
• การประเมินอย่างเป็นทางการ มีค่าใช้จ่ายราว ฿3,000–฿5,000 และจำเป็นก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อโดยใช้บ้านค้ำหรือการรีไฟแนนซ์

เมื่อส่วนทุนไม่เท่ากับเงินสด

• ค่าใช้จ่ายในการขายกินไป 6–10% ของมูลค่า (ค่านายหน้า ค่าธรรมเนียมโอน ค่าดำเนินการ) บ้านที่มี «ส่วนทุน ฿3,200,000» เหลือสุทธิราว ฿2,900,000 หลังหักค่าใช้จ่าย
• การดึงส่วนทุนออกมาผ่านสินเชื่อโดยใช้บ้านค้ำหรือการรีไฟแนนซ์ เปลี่ยนมันกลับเป็นหนี้ ไม่ใช่เงินฟรี
• สินเชื่อจำนองลำดับสอง ภาระภาษี และหนี้ค่าส่วนกลาง ลดส่วนทุนที่แท้จริงลงก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติการถอน