Softonic

เครื่องคำนวณ Cap Rate (อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน)

ขั้นตอน 1 / 3 อัตราผลตอบแทน (Cap Rate)
ถัดไป

Cap Rate หรืออัตราการแปลงเป็นทุน คือวิธีที่เร็วที่สุดในการประเมินว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้มากเพียงใดเมื่อเทียบกับราคา โดยแสดงรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เป็นเปอร์เซ็นต์ของเงินที่คุณจ่าย จึงทำให้ดีลที่แตกต่างกันมากสองดีลเปรียบเทียบกันได้โดยตรง กรอกราคาซื้อ รายได้รวมต่อปี และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี แล้วเครื่องคำนวณนี้จะคืนค่า Cap Rate รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) และ NOI รายเดือนให้ทันที Cap Rate ที่สูงกว่ามักหมายถึงรายได้ต่อทุกบาทที่ลงทุนมากกว่า แต่ก็อาจบ่งชี้ถึงความเสี่ยงที่สูงกว่าได้เช่นกัน

วิธีคำนวณ Cap Rate

  1. 1

    กรอกราคาซื้อ

    ใช้ราคาที่คุณจ่ายหรือคาดว่าจะจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ นี่คือตัวส่วนของ Cap Rate จึงควรใช้ตัวเลขแบบรวมทุกอย่างที่สมจริงเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ตรงความจริงที่สุด

  2. 2

    กรอกรายได้รวมต่อปี

    รวมค่าเช่าและรายได้อื่น ๆ ทั้งหมดที่อสังหาริมทรัพย์สร้างได้ตลอดทั้งปีในอัตราตลาดที่สมจริง ก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ

  3. 3

    กรอกค่าใช้จ่ายต่อปี

    รวมต้นทุนการดำเนินงานต่อปี ได้แก่ ค่าบริหารจัดการ ค่าประกัน ค่าซ่อมบำรุง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าสาธารณูปโภค และเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่า ไม่ต้องรวมค่างวดสินเชื่อบ้าน เพราะ Cap Rate ไม่นับรวมการกู้ยืม

สูตร

Cap Rate สร้างจากตัวเลขสองค่า คือ รายได้สุทธิจากการดำเนินงานและราคา

  • รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) = รายได้รวมต่อปี − ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี
  • Cap Rate = (NOI ÷ ราคาซื้อ) × 100

สิ่งสำคัญคือ NOI ไม่นับรวมค่างวดสินเชื่อบ้าน ค่าเสื่อมราคา และภาษีเงินได้ Cap Rate วัดที่ตัวอสังหาริมทรัพย์เอง ไม่ใช่วิธีที่คุณจัดหาเงินทุน ซึ่งนี่เองคือสิ่งที่ทำให้มันมีประโยชน์ในการเปรียบเทียบดีลบนพื้นฐานเดียวกัน

ตัวอย่างการคำนวณ

คุณซื้อคอนโดปล่อยเช่าหลังเล็กในราคา 5,000,000 ฿ สร้างค่าเช่ารวม 400,000 ฿ ต่อปี และคุณใช้จ่าย 120,000 ฿ ต่อปีไปกับการบริหารจัดการ ประกัน ภาษี ค่าซ่อมบำรุง และเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่า

NOI = 400,000 − 120,000 = 280,000 ฿

Cap Rate = (280,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 5.60%

NOI รายเดือน = 280,000 ÷ 12 = 23,333.33 ฿

ดังนั้นทุก ๆ บาทของราคาให้ผลตอบแทนเป็นรายได้จากการดำเนินงานราว 5.6 สตางค์ต่อปี ก่อนรวมเงินกู้ใด ๆ

ราคาซื้อ รายได้รวม ค่าใช้จ่าย NOI Cap Rate
3,600,000 ฿ 324,000 ฿ 97,200 ฿ 226,800 ฿ 6.30%
5,000,000 ฿ 400,000 ฿ 120,000 ฿ 280,000 ฿ 5.60%
8,000,000 ฿ 528,000 ฿ 158,400 ฿ 369,600 ฿ 4.62%

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง

  • การรวมสินเชื่อบ้าน Cap Rate ไม่นับรวมการกู้ยืม การนำค่างวดเงินกู้ไปใส่ในค่าใช้จ่ายจะทำให้ NOI ต่ำเกินจริงและทำลายความเปรียบเทียบได้
  • การลืมช่วงว่างผู้เช่า อสังหาริมทรัพย์มีผู้เช่าเต็ม 100% ได้ยาก จึงควรกันเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่าที่สมจริงไว้ในค่าใช้จ่าย
  • การใช้ค่าเช่าที่ตั้งขายแทนค่าเช่าตลาด รายได้ที่มองโลกในแง่ดีเกินไปจะทำให้ Cap Rate พองตัว ควรตรวจสอบค่าเช่ากับประกาศที่เทียบเคียงได้
  • การไล่ตามตัวเลขที่สูงที่สุด Cap Rate ที่สูงมากอาจบ่งชี้ทำเลที่อ่อนแอ การซ่อมบำรุงที่ถูกเลื่อนออกไป หรือความเสี่ยงที่สูงกว่า ไม่ใช่ของถูก

คำถามที่พบบ่อย

ขึ้นอยู่กับตลาดและประเภทของสินทรัพย์ ในหลายพื้นที่ Cap Rate ที่ 5–10% ถือเป็นเรื่องปกติ โดยทำเลชั้นดีความเสี่ยงต่ำจะอยู่ปลายล่าง และตลาดที่มีความเสี่ยงสูงกว่าหรือให้ผลตอบแทนสูงกว่าจะอยู่ปลายบน ควรเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกันแทนที่จะใช้เป้าหมายตายตัวเพียงค่าเดียว

ไม่ Cap Rate เป็นมาตรวัดที่ไม่นับรวมการกู้ยืม รายได้สุทธิจากการดำเนินงานไม่รวมค่างวดสินเชื่อบ้าน จึงสะท้อนผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ขึ้นกับการจัดหาเงินทุน หากต้องการนำเงินกู้มาคิดด้วย ให้ใช้เครื่องคำนวณแบบ cash-on-cash หรือเครื่องคำนวณอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าแทน

ทั้งสองเกี่ยวข้องกันอย่างใกล้ชิด ทั้งอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิและ Cap Rate ต่างก็นำรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายมาหารด้วยราคา Cap Rate เป็นคำมาตรฐานในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และใช้รายได้สุทธิจากการดำเนินงานเสมอ ขณะที่อัตราผลตอบแทนค่าเช่ามักระบุทั้งแบบก่อนหักค่าใช้จ่ายและแบบสุทธิ

ต้นทุนการดำเนินงานต่อปี ได้แก่ ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ค่าประกัน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่าสาธารณูปโภคที่คุณจ่าย และเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่า อย่ารวมเงินต้นหรือดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ค่าเสื่อมราคา หรือการปรับปรุงครั้งใหญ่แบบครั้งเดียว

ค่าที่คุณกรอกจะถูกส่งไปยังเซิร์ฟเวอร์ของเราเพื่อคำนวณผลลัพธ์ และจะไม่ถูกจัดเก็บไว้ที่ใด เมื่อคุณเลื่อนไปตามขั้นตอนของเครื่องมือ ตัวเลขจะถูกเก็บไว้ในลิงก์ของหน้าเว็บ เพื่อให้คุณไม่ต้องพิมพ์ซ้ำ

เครื่องมือที่เกี่ยวข้อง

เครื่องคำนวณการทดสอบ T (T-Test Calculator)

นำตัวอย่างสองชุดมาวางซ้อนกัน แล้วดำเนินการทดสอบ t-test แบบรวมสองตัวอย่าง แบบเวลช์ (Welch) หรือแบบคู่ (paired t-test) โดยจะให้ค่าเฉลี่ย ค่าความแปรปรวน ค่าสถิติ t องศาอิสระ และค่า p-value แบบสองขั้ว

เครื่องคำนวณบวกและลบเวลา

บวกหรือลบช่วงเวลาสองช่วงในรูปแบบ H:MM:SS แล้วรับผลลัพธ์ทั้งแบบช่วงเวลาและแบบชั่วโมงทศนิยมที่เทียบเท่ากัน

เครื่องคำนวณอัตราส่วนกำลังอัด

คำนวณอัตราส่วนกำลังอัดสถิตของเครื่องยนต์จากขนาดกระบอกสูบ ช่วงชัก ปริมาตรห้องเผาไหม้เป็นซีซี ประเก็นฝาสูบ ระยะลูกสูบจากหน้าเสื้อสูบ และโดมหรือหลุมบนหัวลูกสูบ เป็นนิ้วหรือมิลลิเมตร

เครื่องคำนวณ ANOVA

ทำ one-way ANOVA กับสองกลุ่มขึ้นไปเพื่อทดสอบว่าค่าเฉลี่ยต่างกันอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่ พร้อมรายงาน F-statistic องศาอิสระ ค่าเฉลี่ยกำลังสอง และผลรวมกำลังสอง

เครื่องคำนวณเลขยกกำลัง

คำนวณฐานยกด้วยเลขชี้กำลังที่เป็นจำนวนเต็ม ทศนิยม จำนวนลบ หรือเศษส่วน ความแม่นยำเต็มและสัญกรณ์วิทยาศาสตร์สำหรับผลลัพธ์ที่ใหญ่หรือเล็กมาก

ตัวแปลง kW เป็นแอมป์

แปลงกิโลวัตต์เป็นแอมป์สำหรับวงจร DC เฟสเดียว และสามเฟส รวมแรงดันจ่ายและตัวประกอบกำลังเพื่อการกำหนดขนาดทางไฟฟ้าที่แม่นยำ

เครื่องมือนี้มีให้บริการในภาษาอื่น