เครื่องคำนวณ Cap Rate (อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน)
Cap Rate หรืออัตราการแปลงเป็นทุน คือวิธีที่เร็วที่สุดในการประเมินว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้มากเพียงใดเมื่อเทียบกับราคา โดยแสดงรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เป็นเปอร์เซ็นต์ของเงินที่คุณจ่าย จึงทำให้ดีลที่แตกต่างกันมากสองดีลเปรียบเทียบกันได้โดยตรง กรอกราคาซื้อ รายได้รวมต่อปี และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี แล้วเครื่องคำนวณนี้จะคืนค่า Cap Rate รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) และ NOI รายเดือนให้ทันที Cap Rate ที่สูงกว่ามักหมายถึงรายได้ต่อทุกบาทที่ลงทุนมากกว่า แต่ก็อาจบ่งชี้ถึงความเสี่ยงที่สูงกว่าได้เช่นกัน
วิธีคำนวณ Cap Rate
-
1
กรอกราคาซื้อ
ใช้ราคาที่คุณจ่ายหรือคาดว่าจะจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ นี่คือตัวส่วนของ Cap Rate จึงควรใช้ตัวเลขแบบรวมทุกอย่างที่สมจริงเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ตรงความจริงที่สุด
-
2
กรอกรายได้รวมต่อปี
รวมค่าเช่าและรายได้อื่น ๆ ทั้งหมดที่อสังหาริมทรัพย์สร้างได้ตลอดทั้งปีในอัตราตลาดที่สมจริง ก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ
-
3
กรอกค่าใช้จ่ายต่อปี
รวมต้นทุนการดำเนินงานต่อปี ได้แก่ ค่าบริหารจัดการ ค่าประกัน ค่าซ่อมบำรุง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าสาธารณูปโภค และเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่า ไม่ต้องรวมค่างวดสินเชื่อบ้าน เพราะ Cap Rate ไม่นับรวมการกู้ยืม
สูตร
Cap Rate สร้างจากตัวเลขสองค่า คือ รายได้สุทธิจากการดำเนินงานและราคา
- รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) = รายได้รวมต่อปี − ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี
- Cap Rate = (NOI ÷ ราคาซื้อ) × 100
สิ่งสำคัญคือ NOI ไม่นับรวมค่างวดสินเชื่อบ้าน ค่าเสื่อมราคา และภาษีเงินได้ Cap Rate วัดที่ตัวอสังหาริมทรัพย์เอง ไม่ใช่วิธีที่คุณจัดหาเงินทุน ซึ่งนี่เองคือสิ่งที่ทำให้มันมีประโยชน์ในการเปรียบเทียบดีลบนพื้นฐานเดียวกัน
ตัวอย่างการคำนวณ
คุณซื้อคอนโดปล่อยเช่าหลังเล็กในราคา 5,000,000 ฿ สร้างค่าเช่ารวม 400,000 ฿ ต่อปี และคุณใช้จ่าย 120,000 ฿ ต่อปีไปกับการบริหารจัดการ ประกัน ภาษี ค่าซ่อมบำรุง และเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่า
NOI = 400,000 − 120,000 = 280,000 ฿
Cap Rate = (280,000 ÷ 5,000,000) × 100 = 5.60%
NOI รายเดือน = 280,000 ÷ 12 = 23,333.33 ฿
ดังนั้นทุก ๆ บาทของราคาให้ผลตอบแทนเป็นรายได้จากการดำเนินงานราว 5.6 สตางค์ต่อปี ก่อนรวมเงินกู้ใด ๆ
| ราคาซื้อ | รายได้รวม | ค่าใช้จ่าย | NOI | Cap Rate |
|---|---|---|---|---|
| 3,600,000 ฿ | 324,000 ฿ | 97,200 ฿ | 226,800 ฿ | 6.30% |
| 5,000,000 ฿ | 400,000 ฿ | 120,000 ฿ | 280,000 ฿ | 5.60% |
| 8,000,000 ฿ | 528,000 ฿ | 158,400 ฿ | 369,600 ฿ | 4.62% |
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง
- การรวมสินเชื่อบ้าน Cap Rate ไม่นับรวมการกู้ยืม การนำค่างวดเงินกู้ไปใส่ในค่าใช้จ่ายจะทำให้ NOI ต่ำเกินจริงและทำลายความเปรียบเทียบได้
- การลืมช่วงว่างผู้เช่า อสังหาริมทรัพย์มีผู้เช่าเต็ม 100% ได้ยาก จึงควรกันเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่าที่สมจริงไว้ในค่าใช้จ่าย
- การใช้ค่าเช่าที่ตั้งขายแทนค่าเช่าตลาด รายได้ที่มองโลกในแง่ดีเกินไปจะทำให้ Cap Rate พองตัว ควรตรวจสอบค่าเช่ากับประกาศที่เทียบเคียงได้
- การไล่ตามตัวเลขที่สูงที่สุด Cap Rate ที่สูงมากอาจบ่งชี้ทำเลที่อ่อนแอ การซ่อมบำรุงที่ถูกเลื่อนออกไป หรือความเสี่ยงที่สูงกว่า ไม่ใช่ของถูก
คำถามที่พบบ่อย
ขึ้นอยู่กับตลาดและประเภทของสินทรัพย์ ในหลายพื้นที่ Cap Rate ที่ 5–10% ถือเป็นเรื่องปกติ โดยทำเลชั้นดีความเสี่ยงต่ำจะอยู่ปลายล่าง และตลาดที่มีความเสี่ยงสูงกว่าหรือให้ผลตอบแทนสูงกว่าจะอยู่ปลายบน ควรเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกันแทนที่จะใช้เป้าหมายตายตัวเพียงค่าเดียว
ไม่ Cap Rate เป็นมาตรวัดที่ไม่นับรวมการกู้ยืม รายได้สุทธิจากการดำเนินงานไม่รวมค่างวดสินเชื่อบ้าน จึงสะท้อนผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ขึ้นกับการจัดหาเงินทุน หากต้องการนำเงินกู้มาคิดด้วย ให้ใช้เครื่องคำนวณแบบ cash-on-cash หรือเครื่องคำนวณอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าแทน
ทั้งสองเกี่ยวข้องกันอย่างใกล้ชิด ทั้งอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิและ Cap Rate ต่างก็นำรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายมาหารด้วยราคา Cap Rate เป็นคำมาตรฐานในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และใช้รายได้สุทธิจากการดำเนินงานเสมอ ขณะที่อัตราผลตอบแทนค่าเช่ามักระบุทั้งแบบก่อนหักค่าใช้จ่ายและแบบสุทธิ
ต้นทุนการดำเนินงานต่อปี ได้แก่ ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ค่าประกัน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่าสาธารณูปโภคที่คุณจ่าย และเงินสำรองช่วงว่างผู้เช่า อย่ารวมเงินต้นหรือดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ค่าเสื่อมราคา หรือการปรับปรุงครั้งใหญ่แบบครั้งเดียว
ไม่ การคำนวณทุกครั้งทำงานทั้งหมดภายในเบราว์เซอร์ของคุณ ไม่มีสิ่งที่คุณพิมพ์ถูกส่งไปยังเซิร์ฟเวอร์หรือบันทึกไว้ที่ใด
เครื่องมือที่เกี่ยวข้อง
เครื่องคำนวณเงินค่าขนม
คำนวณเงินค่าขนมเด็กที่เหมาะกับอายุด้วยกฎ "จำนวนคงที่ต่อปีอายุ" และรูปแบบผูกกับงานบ้าน พร้อมยอดรวมรายปีสำหรับวางงบ
เครื่องคำนวณสินเชื่อเรือ
ประเมินค่างวดรายเดือน ดอกเบี้ยรวม และวันปิดบัญชีสำหรับสินเชื่อเรือ รองรับอัตราดอกเบี้ยคงที่และระยะเวลาผ่อนตั้งแต่ 5 ถึง 20 ปี
เครื่องคำนวณ ABV
กรอกค่าความถ่วงจำเพาะเริ่มต้น (OG) และสุดท้าย (FG) เพื่อคำนวณ ABV, ABW, attenuation และแคลอรีต่อ 355 ml
เครื่องคำนวณ ANOVA
ทำ one-way ANOVA กับสองกลุ่มขึ้นไปเพื่อทดสอบว่าค่าเฉลี่ยต่างกันอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่ พร้อมรายงาน F-statistic, p-value และสรุปผล
เครื่องคำนวณสินเชื่อธุรกิจ
คำนวณค่างวดต่อเดือน ดอกเบี้ยรวม และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงต่อปีสำหรับสินเชื่อเงินกู้ สินเชื่อจาก SME D Bank และวงเงินกู้เบิกเกินบัญชี รองรับค่าธรรมเนียมและการชำระก้อนสุดท้าย
เครื่องคำนวณตารางผ่อนชำระ
สร้างตารางผ่อนชำระรายเดือนสำหรับเงินกู้อัตราคงที่ พร้อมเงินต้น ดอกเบี้ย ยอดคงเหลือ และยอดรวมสะสมของแต่ละงวด